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Einheitlicher Grundsteuerbescheid: Vermieter ist nicht zur Kostentrennung verpflichtet

Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken vermietetes Grundstück muss der Vermieter bei Umlage der Grundsteuer keinen Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten vornehmen.

Wenn durch die gewerbliche Nutzung eines Gebäudes deutlich mehr Kosten je Quadratmeter verursacht werden als durch die Wohnnutzung, muss der Vermieter dies bei der Umlage der Betriebskosten berücksichtigen und für die Gewerbeeinheiten einen entsprechenden Vorwegabzug vornehmen (§§ 315, 316 BGB). Dies ist jedoch bei der Grundsteuer nicht der Fall. Denn die für ein Jahr erhobene Grundsteuer hängt nicht von den in diesem Jahr erzielten Erträgen und ihrer Verteilung auf die die Gewerbeeinheiten und die Wohnungen ab. Die Grundsteuer wird vielmehr auf der Grundlage des Einheitswertes anhand des in der Gemeinde geltenden Hebesatzes ermittelt. Dem Einheitswert liegen aber nicht die aktuellen Mieterträge zugrunde, sondern diejenigen eines weit zurückliegenden Jahres.

In dem Streitfall haben die Mieter von der Vermieterin die Rückzahlung von Betriebskosten verlangt. Sie bewohnen eine 136 Quadratmeter große Wohnung, die sich in einem gemischt genutzten Gebäude mit einer Wohn- und Nutzfläche von 1.100 Quadratmetern befindet. Auf die gewerbliche Nutzung entfallen 56 Prozent der Fläche, der Rest wird zu Wohnzwecken genutzt. Nach dem Mietvertrag werden die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Gebäudes verteilt.

Die vorherige Vermieterin hatte die bei den Betriebskostenabrechnungen jeweils 70 Prozent der Grundsteuer vorweg auf die Gewerbeeinheiten verteilt und nur den Restbetrag auf die Wohnungen umgelegt. Grundlage hierfür war der die Anlage zu dem Einheitswertbescheid auf den 1.1.1935. Danach entfielen 70 Prozent des Mietertrages auf die gewerbliche Nutzung.  Nach Veräußerung des Grundstücks verteilte die neue Vermieterin die Grundsteuer ohne Vorwegabzug.

Dies ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs rechtmäßig. Zwar findet bei der Festsetzung des Einheitswertes für eine vermietetes Grundstück das Ertragswertverfahren Anwendung (§§ 36 ff BewG). Es besteht jedoch kein direkter Zusammenhang zwischen der im Abrechnungsjahr anfallenden Grundsteuer und der Ertragssituation in diesem Jahr, weil der Einheitswert nach den Wertverhältnissen eines weit zurückliegenden Jahres zu ermitteln ist. Damit fehlt es an der maßbeglichen Voraussetzung für einen Vorwegabzug, dass die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten verursacht, die es unbillig erscheinen lassen, die Kosten einheitlich nach dem Flächenmaßstab zu verteilen. Denn das Verhältnis der Gewerbemieten zu den Wohnungsmieten kann im Abrechnungsjahr völlig anders sein als im Jahre 1935. Das im Abrechnungsjahr bestehende Verhältnis der Gewerbemieten zu den Wohnungsmieten kann für die Verteilung der Betriebskosten nicht maßgeblich sein, weil diese Mieten nicht Grundlage des Einheitswertbescheides und der Grundsteuer sind.

Das Urteil betrifft zwar ein Grundstück in den neuen Bundeländern, in denen die Einheitswerte nach den Wertverhältnissen zum 1.1.1935 festgesetzt werden, es muss aber in gleicher Weise für Grundstücke in den alten Bundesländern gelten, in denen die Wertverhältnissen zum 1.1.1964 maßgeblich sind.

Im Ergebnis muss der Vermieter daher bei gemischt genutzten Grundstücken für die Grundsteuer keinen Vorwegabzug vornehmen und weder auf der Grundlage des Einheitswertbescheides noch anhand der tatsächlichen Mieteinnahmen im Abrechnungsjahr ermitteln, welcher Anteil der Erträge auf die Gewerberäume und auf die Wohnräume entfällt.

Quelle: IVD

Link: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=78579&pos=0&anz=1